20年来全国商品房销售面积累计预计达到209.3亿平方米

12月25日，由《证券日报》社主办的“2020第三届中国房地产资本峰会——乘风•求变物业管理资本论坛”在北京举行。在此次论坛上，中指研究院常务副院长黄瑜发表了以“物业行业发展回顾与展望——资本与技术赋能行业新发展”为主题的演讲。

“在现阶段物管行业的发展策略中，扩规模是主旋律。”黄瑜表示，据中指研究院测算，从2000年至2020年低，全国商品房销售面积累计预计达到209.3亿平方米，其中住宅面积约184.4亿平方米。同时，预计“十四五”期间，我国商品住宅销售面积将有67.8亿平方米，加上近30亿平方米的保障性住房，住宅供给的总量将超过90亿平方米。

值得关注的是，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出，“加强城镇老旧小区改造和社区建设”。另据国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。据住建部调查摸底，全国2000年底以前建成的老旧小区大约22万个，涉及的居民近3900万户。

“这都将是未来可增量的空间，从这个角度来看，物管市场潜力非常巨大”，黄瑜说道。同时，她表示，目前物管行业集中度较低。据中指研究院统计数据，2019年，物业服务企业前十名在管面积共23.5亿平方米，占全国物业服务企业在管总面积约10%，远低于同年前十名房地产开发企业销售面积占全国比重约30%的数据。

黄瑜认为，无论从资本轨迹还是房地产行业的发展轨迹来看，物管行业滞后于房地产行业发展十年。目前，房地产行业仍处于“白银十年”，物业服务企业将会迎来最好的黄金十年。也正因为如此，资本市场给物管行业寄予了更多期许，物业公司上市数量逐年增多。

“从企业的发展阶段来说，物管行业也处于规模扩张的发展期”，黄瑜谈道，一方面，企业规模小、数量多;另一方面，市场化程度偏低，多数物业服务企业尚未摆脱母公司开发商依赖。此外，企业也以基础性服务为主、同质化严重。

那么，在此阶段，物业服务企业又该如何扩规模?拓展经营范围就是其中一个答案。据中指研究院分析，近两年，物业服务企业已经将服务范围进行了大幅拓展，并且可以从住宅小区逐再渐延伸至商办、园区、公众物业、医院、学校等业态，城市公共服务、国企后勤服务等领域。

同时，黄瑜还分享了另两组数据，一组是2019年土地规划建筑面积前20城市、2000-2019年累计竣工面积前20城市的数据，另一组是连续三年住宅用地成交规划建筑面积前20城市的数据。她对两组数据进行分析后认为，物业服务企业在拓展新市场或收并购项目时，应选择土地成交面积大、交易市场活跃的城市。

“物业服务企业扩展规模的路径也很多”，黄瑜表示，一是可以借助兄弟开发公司优势，保障规模稳增长;二是可以通过收并购实现规模突围，提速发展;三是可以积极参与投标，扩大管理半径。并且，企业不仅要把服务范围扩大，还要把服务价值基于场景进行深挖。

在黄瑜看来，“四化”是扩规模的重要保障。她进一步阐释道，一是标准化，即创立高标准、优品质、易复制的服务模式;二是品牌化，即做强原有品牌，树立细分专业品牌;三是专业化，即引进多元优秀人才：金融、零售、教育、科技等;四是智能化，即利用互联网、AI等新技术降本增效。

对于中小物业企业未来如何发展，黄瑜也给出了几点建议：第一：深耕区域，扎实做好主业，提升服务力和满意度，增强区域市场竞争力;第二，通过企业间战略合作，协同带动成长;第三，以上市为目标，强化各项能力;第四，企业间兼并收购，在行业成长期享受估值溢价空间，与上市公司共同成长。

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