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开发商“不带头降价”失败 郑州楼市跌无可跌了吗?

房价从11500降到7500,开发商“不带头降价”失败,释放了什么信号?

很长一段时间,拥有越多的房子,就意味着拥有越多的财富。

之所以出现这种现象,房价占了部分原因。

2016年,《财经》杂志发表了一篇名为《中国贫富差距新特点:穷人太穷转为富人太富》的文章,文中指出,中国贫富差距的核心特征由穷人太穷转变为富人太富。

文中认为,富裕人群持有了越来越多的房产,是造成目前富人太富的一大重要原因。过去十几年里中国房地产价格大幅上涨,2001年到2015年北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产价格平均上涨幅度均高于10%。这样一来,富裕人群的子女通过继承父辈的财富依然保持富裕,房产越发向富裕家庭集中。高房价也让普通家庭再想买房,需要付出更多的努力。

房子本不是生存的必需品,但在目前结婚需要婚房、孩子上学需要对口学校、“有房才有家”观念影响下,买房成了大多数国人绕不开的话题。

正是因为高房价绑架了人们的幸福,我国一直不遗余力地调控楼市。数据显示,2019年全国房地产调控次数高达620次,刷新历史纪录,2018年全年仅450次。

除了调控以外,2020年以来,住建部表示在未来将要尽量避免大拆大建,取而代之的是“旧房改造”,同时规定,今后一般不得新建500米以上建筑,新建100米以上建筑应充分论证。

一系列的政策都指向一点,那就是要抑制房价上涨。其实国家已经对房价进行了“定性”,始终坚持“房住不炒”,时刻绷紧房地产调控这根弦,凡是房价过热的城市必将继续调控。

严厉调控下,某头部房企面对资金回笼压力,率先宣布在“金九银十”期间,推出七折售房活动,让业界也算是大开了眼。房价涨跌本是正常现象,然而,还是有人不希望房价下降。

9月17日,在郑州,河南房地产商会召集了三十多位河南一线房企负责人参加闭门会议。在会议上,河南头部房企正商集团、建业集团等都表示,降价促销对于整个行业发展,弊大于利;自家企业要“不带头降价”。

开发商当然不希望房价下降,然而从实际情况来看,房价已经走出了相反的步伐。《中国经营报》记者了解到,郑州不少新房项目纷纷开启首付分期模式吸引购房者,即使这样会损失利息也要尽快回笼资金,其中不乏本土实力较强的房企,以及大型品牌房企。

尤其是在远郊地区,借助前期规划概念涨起的房价,也在楼市下行期跌落神坛。郑州今年远郊房价下跌更为明显。

2017-2018年在郑州绿博板块买房的消费者,大概率要亏了。绿博板块的某创观澜壹号,去年9月洋房价格17000元,今年降到15000元。

郑州多个楼盘降价,房企“不带头降价”失败,透露什么信号

近日,位于郑州绿博板块的某圣菲楼盘,扛起降价大旗,2梯3户的高层,均价只要7500元左右。笔者查询购房网站上该项目的价格,4月份是在11500元,如今的房价是7500元。

10月项目房价7500,数据来源贝壳

郑州多个楼盘降价,房企“不带头降价”失败,透露什么信号

4月项目房价11500,数据来源房天下

半年时间,11500元的房价降到7500元,以一套房100平方为例,一套房就降价40万,降价幅度接近40%!

有业内的朋友告诉笔者,郑州郊区的新房价格已经跌回到三年前,跌无可跌。那些前两年高价拿地的房企,日子会更加难过。

距离河南房地产商会“统一战线”仅一个月,房企纷纷打响促销战,使出特价房、精装改毛坯、车位优惠等招式,已经能说明,开发商“不带头降价”的主观意愿,宣告失败。

房价从11500降到7500,开发商“不带头降价”失败,到底说明什么,释放了什么信号?笔者认为,以下三点是非常明确的:

第一个信号:房价下降的拐点已经到了。

8月份以来,房地产市场收紧融资政策,根据“三条红线”明确房企举债标准,如果三条红线都碰到,则不得新增有息负债。

数据显示,今年房地产的到期债务约1.46万亿。与此同时,疫情加剧行业分化,人民法院公告网显示,截至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已经达208家,卖不动房子的房企,面临巨大的生存问题,借新债还旧债的路子已经逐渐走不通了,只能寄希望于加快销售回流资金。保利润还是保生存?开发商们只能选择后者。

第二个信号:房价涨跌市场说了算,不让房价跌的群体要失望了。

房价是涨是跌,不会以某一个利益群体的想法为转移。“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,脱离人口增长、脱离人们购买力的房价上涨,是站不住脚的。以郑州为例,郑州的降价盘基本都在远郊区,三四环之间,地铁、学区、商业等设施薄弱,仅仅靠宣传未来规划红利是无法支撑房价上涨的。

开发商会认为消费者“买涨不买跌”,房价越跌越难卖,不希望房价下降,但是事实证明,恒大自降价促销以来取得了不错的销售业绩,说明消费者也会青睐降价的楼盘,如今市场已经不像前两年那么红火,其实很多开发商已经心知肚明,降价卖房是迟早的事,叠加收紧融资、降负债,房价死撑不降就是在“垂死挣扎”。

第三个信号:房价下跌才能激活市场需求,促进实体经济的发展。

房地产关联建筑、机械制造、家电、装修等众多行业,如果房价一直处于高位,人们买不起房,会出现房屋滞销的状况,房子卖不出去,大型房企还能维持一段时间,小房企则可能倒闭。而目前日子难过的房企占比更大,如果像河南房地产商会的闭门会议中所说,“带头不降价”,实际上更加切断了小房企的退路,引发房企债务危机甚至烂尾楼增加的可能性会更大。

高房价之下,普通购房者有需求没能力,房子被炒房客把持、流动性变差。房价适度下跌,人们买得起房,于个人而言增加了幸福感,更有奋斗的动力,于企业家而言降低了房租成本,于房企而言回笼了资金,才能让行业可持续发展。

因此可以预见,进入第四季度,随着年终大考的来临,降价求生的房企数量,可能会更多。