开发商“不带头降价”失败 郑州楼市跌无可跌了吗？

房价从11500降到7500，开发商“不带头降价”失败，释放了什么信号?

很长一段时间，拥有越多的房子，就意味着拥有越多的财富。

之所以出现这种现象，房价占了部分原因。

2016年，《财经》杂志发表了一篇名为《中国贫富差距新特点：穷人太穷转为富人太富》的文章，文中指出，中国贫富差距的核心特征由穷人太穷转变为富人太富。

文中认为，富裕人群持有了越来越多的房产，是造成目前富人太富的一大重要原因。过去十几年里中国房地产价格大幅上涨，2001年到2015年北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产价格平均上涨幅度均高于10%。这样一来，富裕人群的子女通过继承父辈的财富依然保持富裕，房产越发向富裕家庭集中。高房价也让普通家庭再想买房，需要付出更多的努力。

房子本不是生存的必需品，但在目前结婚需要婚房、孩子上学需要对口学校、“有房才有家”观念影响下，买房成了大多数国人绕不开的话题。

正是因为高房价绑架了人们的幸福，我国一直不遗余力地调控楼市。数据显示，2019年全国房地产调控次数高达620次，刷新历史纪录，2018年全年仅450次。

除了调控以外，2020年以来，住建部表示在未来将要尽量避免大拆大建，取而代之的是“旧房改造”，同时规定，今后一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证。

一系列的政策都指向一点，那就是要抑制房价上涨。其实国家已经对房价进行了“定性”，始终坚持“房住不炒”，时刻绷紧房地产调控这根弦，凡是房价过热的城市必将继续调控。

严厉调控下，某头部房企面对资金回笼压力，率先宣布在“金九银十”期间，推出七折售房活动，让业界也算是大开了眼。房价涨跌本是正常现象，然而，还是有人不希望房价下降。

9月17日，在郑州，河南房地产商会召集了三十多位河南一线房企负责人参加闭门会议。在会议上，河南头部房企正商集团、建业集团等都表示，降价促销对于整个行业发展，弊大于利;自家企业要“不带头降价”。

开发商当然不希望房价下降，然而从实际情况来看，房价已经走出了相反的步伐。《中国经营报》记者了解到，郑州不少新房项目纷纷开启首付分期模式吸引购房者，即使这样会损失利息也要尽快回笼资金，其中不乏本土实力较强的房企，以及大型品牌房企。

尤其是在远郊地区，借助前期规划概念涨起的房价，也在楼市下行期跌落神坛。郑州今年远郊房价下跌更为明显。

2017-2018年在郑州绿博板块买房的消费者，大概率要亏了。绿博板块的某创观澜壹号，去年9月洋房价格17000元，今年降到15000元。

近日，位于郑州绿博板块的某圣菲楼盘，扛起降价大旗，2梯3户的高层，均价只要7500元左右。笔者查询购房网站上该项目的价格，4月份是在11500元，如今的房价是7500元。

10月项目房价7500，数据来源贝壳

4月项目房价11500，数据来源房天下

半年时间，11500元的房价降到7500元，以一套房100平方为例，一套房就降价40万，降价幅度接近40%!

有业内的朋友告诉笔者，郑州郊区的新房价格已经跌回到三年前，跌无可跌。那些前两年高价拿地的房企，日子会更加难过。

距离河南房地产商会“统一战线”仅一个月，房企纷纷打响促销战，使出特价房、精装改毛坯、车位优惠等招式，已经能说明，开发商“不带头降价”的主观意愿，宣告失败。

房价从11500降到7500，开发商“不带头降价”失败，到底说明什么，释放了什么信号?笔者认为，以下三点是非常明确的：

第一个信号：房价下降的拐点已经到了。

8月份以来，房地产市场收紧融资政策，根据“三条红线”明确房企举债标准，如果三条红线都碰到，则不得新增有息负债。

数据显示，今年房地产的到期债务约1.46万亿。与此同时，疫情加剧行业分化，人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家,卖不动房子的房企，面临巨大的生存问题，借新债还旧债的路子已经逐渐走不通了，只能寄希望于加快销售回流资金。保利润还是保生存?开发商们只能选择后者。

第二个信号：房价涨跌市场说了算，不让房价跌的群体要失望了。

房价是涨是跌，不会以某一个利益群体的想法为转移。“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,脱离人口增长、脱离人们购买力的房价上涨，是站不住脚的。以郑州为例，郑州的降价盘基本都在远郊区，三四环之间，地铁、学区、商业等设施薄弱，仅仅靠宣传未来规划红利是无法支撑房价上涨的。

开发商会认为消费者“买涨不买跌”，房价越跌越难卖，不希望房价下降，但是事实证明，恒大自降价促销以来取得了不错的销售业绩，说明消费者也会青睐降价的楼盘，如今市场已经不像前两年那么红火，其实很多开发商已经心知肚明，降价卖房是迟早的事，叠加收紧融资、降负债，房价死撑不降就是在“垂死挣扎”。

第三个信号：房价下跌才能激活市场需求，促进实体经济的发展。

房地产关联建筑、机械制造、家电、装修等众多行业，如果房价一直处于高位，人们买不起房，会出现房屋滞销的状况，房子卖不出去，大型房企还能维持一段时间，小房企则可能倒闭。而目前日子难过的房企占比更大，如果像河南房地产商会的闭门会议中所说，“带头不降价”，实际上更加切断了小房企的退路，引发房企债务危机甚至烂尾楼增加的可能性会更大。

高房价之下，普通购房者有需求没能力，房子被炒房客把持、流动性变差。房价适度下跌，人们买得起房，于个人而言增加了幸福感，更有奋斗的动力，于企业家而言降低了房租成本，于房企而言回笼了资金，才能让行业可持续发展。

因此可以预见，进入第四季度，随着年终大考的来临，降价求生的房企数量，可能会更多。

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