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支撑房价上涨的原因是什么?

从根本上讲,支撑房价上涨的原因是什么?

第一大原因:人口。

整体人口数量的增加及城市化率的提高,是驱动房价不断上涨的核心因素之一。过去20年中国房价快速上涨,归结于重要原因之一就是两次婴儿潮时期出生的人口到了有购房需求的年龄。过去20年,全国住宅均价由1854元/㎡上涨至8544元/㎡,上涨了接近5倍(图一),这个涨幅基本跑赢大多数投资产品,所以过去20年投资房地产可能就是最好的投资方式。

房价上涨根本性原因

图一、全国住宅均价,数据来源:choice

实际上,这波上涨,两次婴儿潮出生的人确实起到了很重要的作用。即便是中国在施行计划生育之后,人口自然增长率放缓,但是仍在在过去几十年呈现惯性上涨的态势(图二)。从数据中,我们可以看出,中国人口一直还是处于自然正增长,也就为房价的上涨注入了强大的预期。所以为什么总会有一些人认为中国的房子会“只涨不跌”,当然实际上不会出现这种“永远上涨”的情况的,只是人口对房价的影响一般会滞后很久。

房价上涨根本性原因

图二、全国人口自然增长率,数据来源:choice

人口对房价的影响,除了整体数量增长之外,还有一个很重要的参考指标就是城镇化,就是到底有多少人由农村人变成了城里人。城市的发展已经成为人类居住的主要形式,而目前来说只有城市才需要发展房地产。中国的城镇化由1998年的33.35%提高至60.6%(图三),几乎翻了一倍。这是一个什么概念,按照中国14亿人口来算,中国在这20年间增加3.85亿的城镇人口,这个数字比美国总人口都多。关键这些人之前在城里都是没有房子的,所以他们的住房需求构成过去20年中国房地产的主流需求,难怪房价如此坚挺,也是可以理解的。

房价上涨根本性原因

图三、全国城镇化率,数据来源:choice

有人就有住房需求,所以人口增长是房价的核心支持因素之一。那么除此之外,另一个核心因素是什么?

第二大原因:居民收入的增长。

如果经济不发展,收入不增长,估计城市化也会变缓,并且农村人去城里打工,收入过低也无法购买的起住房。

居民收入增长的背后是经济的发展,国内经济在过去20年发生了翻天覆地的变化,一跃成为全球第二大经济体,由1998年的8.5万亿元增长至99万亿元人民币(图四),今天规模是当年的20倍,这意味着在这个过程中创造很大的财富。经济的增长,带动房价的上涨,房地产的发展拉动经济的增长,在相当长一段时间里,房地产与经济发展形成良好促进关系。

房价上涨根本性原因

图四、国内GDP及增速,数据来源:choice

当然经济增长对房价的促进作用体现之一就是居民可支配收入增长对房价的支撑。就如同我上文说的一样,城市化率转化为买房需求的话,需要有收入的支撑。而国内居民可支配收入的快速上涨支撑国内房价的上涨。这里面的影响包括两个方面:一是绝对收入的增加,使得大家有能力支付一部分购房款,二是收入持续稳定的增长,使得大家愿意并且敢于负债,这两者缺一不可。

房价上涨根本性原因

图五、居民可支配收入及实际增长率,数据来源:choice

或许,我们经常也听到了很多关于房价上涨的原因是由于发行的货币太多和信贷政策太宽松。这个当然也是促进房价上涨的原因,但这个不是最根本性的原因,这些因素只是加快了房价上涨的速度和幅度,房价上涨真正的核心驱动因素是人口和收入的增长。