“三道红线”调控来了，房企融资更难了？

种种迹象表明，国家要对房地产调控动真格的了。8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。而8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作会。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志参加会议。

据悉，这两次会议主要是，今年疫情以来，国内一些城市的房地产进入了新一轮上涨之中，特别是像北京、上海、深圳为代表的一线城市，以及宁波、成都、沈阳为代表的二线城市的房价领涨国内楼市。甚至又重新出现“秒光盘”、“日光盘”的抢房现象。更关键的是，开发商也在疫情过后疯狂高价拿地，各地地王又开始死灰复燃。据不完全统计，仅宁波地区就出现了10个地王。而各地地价越来越高，地王频繁刷新纪录，这也意味着，高价囤地的背后，是各大企业都在高负债经营的隐患。而最近政府部门动作频频，就是希望出台政策，稳定楼市。

在我们看来，无论是8月20日针对房企的座谈会，还是8月26日针对地方政府的座谈会，都将传出哪些信号?监管部门要严控房企负债。现在房企疯狂拿地，资金并不是自己的，而是银行借来的，如果不控制房企的负债率，万一房地产泡沫破裂，银行就会有很大的风险，房企也会留下很多烂尾楼。所以，监管部门也要替房企套上紧箍咒，就是设置了“三道红线”以备于管理。

那么，传说中的三道红线是指什么呢?红线1：在剔除预收款下，资产负债率不大于70%，略高于国际警戒线60%;红线2：净负债率不得大于100%，要是负债率大于净资产那就是资不抵债了，房企还债能力就会受到质疑。红线3：现金和短期债务之比低于1。这个要求也并不过分，如果短期现金流比短期债务还要少，那房企就有可能还不出债务，资金链断裂的风险了。后面监管部门又根据这3条红线对房企划分为“红-橙-黄-绿“四档进行管理。而对于房企来说，在经历了上半年拼命囤地扩张后，通过三道红线约束可以遏制他们拿地扩张的冲动欲望。

实际上，下半年除了土地供应量增加之外，再加上这“三条红线“的约束，开发商融资越来越难了，上半年疯狂拿地的霸气早已不复存在。各地的地价将稳中回落，届时高溢价率和地王开始少了，房价也会逐步趋于平稳。而在新规高压之下，对于央企国企背景的开发商，受到影响并不是很大。而民营房企，早已过了这三道红线，融资越来越难了，只能降价促销新楼盘，以回笼资金。对于小型房企来说，一旦过了三道红线，融不到资金，就只能被大型房企给收购或兼并的命运了。

现在还有一些人提出，三道红线的新政对于购房者有什么影响吗?我们认为，对购房者有两方面的影响：一个是，融资新政是很好的过滤高风险房企的过滤器，若房企未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。对于购房者来说，未来买到由于开发商资金链断裂而出现的“烂尾楼“的可能性大幅度降低。另一方面，由于上半年囤地扩张，债务规模上升，很可能会突破三道红线，开发商融资受到进一步限制，为了回笼资金，民营开发商很可能会在9-10月份降价促销，届时购房者可以借开发商急于回笼资金，或许可以享受一把购房打折优惠。

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