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深圳哪里的房子性价比最高?

2020-07-24 10:45:27 来源:深圳概率

置业者在购买房子时,经常会遇到售楼员说:

这房子性价比可高了!

说这话的意思其实是:这房子产品好,但价格低。

鸿帮主也遇到一些粉丝问:

老师,现在买哪里的房子最合适?

买哪里的房子最合适,其实也是一个性价比的问题。这个问题可以换一个说法:

在深圳,哪里的房子性价比最高?

性价比之性能最难判断

首先了解一下啥叫性价比?

性价比即性能价格比,性价比是商品的性能值与价格值之比,是反映物品可买程度的一种量化的计量方式。

其具体公式为:性价比=性能/价格。

也就是说,产品性能高,价格便宜,那么性价比就高。

这里,价格不是关键,因为价格可以直接量化,比如多少钱一个平方。这很简单。

问题的关键是产品性能,有没有具体的量化标准呢?应该说有的,普通商品就有;比如用的材料、配方、工艺等等。

但要说房子的性能,这个就比较复杂了。一般情况下,比较难以理解房子的性能具体数据指的是些什么。

鸿帮主认为,房子的性能从大处说,主要包括两个方面:

一是硬件方面:比如房子的建筑材料、装修材料、设计水平、建设工艺、环境设施、园林绿化、车位配比、户型结构、空间大小、景观资源、智能监控设施等等。

二是软件方面:比如房子的开发商资质、品牌实力、地段位置、交通网络、学区学位、物业管理、服务品质、责任意识、可持续发展能力等等。

看起来简单的两个方面,其实包含太多的与房子性能密切相关的问题,从这个角度看,性能太过复杂,一般人很难穷尽,也很难判断。

但现实告诉我们,深圳商品房市场自1993年第一次房改以来,经过27年高歌猛进的发展,大浪淘沙,品质已经进入一个同质化的状态。

也就是说,许多房子的硬件软件体系,品质基本相同,差距微乎其微。这样,就为置业者购房省去了不必要的性能焦虑。

同质化的结果,决定了产品的绝对性能。但相对性能上,还是有一点差距的,最明显的相对性能,主要指的是:地段。

李嘉诚的地段论,似乎是个颠扑不破的置业真理。

因此,大方向上,置业者只需要判断一个方面就足够了,这就是房子的地段位置,就可以得出,哪里的房子性价比高低的差别。

深圳楼市有5个梯度

深圳总共有10个区,但置业热点板块很多,随着城市发展“摊大饼”向外延展,目前深圳衍生出许多中心。

早在2000年,其中有一个人居话题是:泛郊居化趋势。当年,除了传统的罗湖、福田之外,大多数地方都可以称之为郊区。

到了2006年,开始出现副中心、次中心、后花园等概念,算是对中心城区的补充。

10年后,大约在2016年,开始出现泛中心化概念,也就是说,每个片区都有自己独立的城市中心,中心自成一体,别具一格。

这是深圳40年来人居和城市发展的一些脉络,直到今天,形成了一个人居环境比较特别的梯度。概括起来,主要有五个梯度:

第一梯度主要集中在深圳湾一线,少量的顶级物业,房价在15万+/平。

第二梯度主要集中在香蜜湖、后海、蛇口一线,房价基本在10万-15万/平;

第三梯度主要集中在前海边沿、宝中、龙华中心一带,房价基本在7-10万/平;

第四梯度主要集中在光明、大空港、观澜、大运等中心,房价基本在4-6万/平;

第五梯度主要集中在平湖、坪山、大鹏等洼地,房价基本在3-4万/平。

概率问答

这五个梯度,参照的标准主要是片区的房价,从房价的高低,可以判断片区的性价比基本情况。

如果单纯看房价,性价比最高的地方显然是房价最低的地方。但如果要以性能来全面参考一下,这个问题就比较复杂了。

也就是说,产品的性价比应该建立在相同的性能基础上,也就是说:如果没有一个相同的性能作为比较基础,得出的性价比是没有意义的。

因此,还有一个超越性能的判断方向,这就是大趋势,也就是片区发展的潜力和潜质。这个往往决定着区域的性能状况。

三个区域性价比最高

超过10万+房价的地方就不要说了,这个已经远远超过了人们正常收入比的范畴,用性价比去解释未免太牵强。

我们还是来看看适合大多数人需求的区域,10万-房价以下的区域,这些地方的房子,还可以用性价比去衡量一下。

以此为参照,概帮主给当下置业者推荐三大板块,因为这三大热点板块,无论是在当前环境的成熟度,还是未来的发展潜力上,都有着十分良好的“性能”。

这三个板块分别是:

一是光明中心;

概率问答

二是大空港片区;

概率问答

三是大运中心。

概率问答

这三个板块有如下几个相似点:

一是城区建设较完善。从光明、大空港、大运的板块规划图上看,板块轮廓清晰,产业环境、生态环境、人居环境相得益彰。最重要的是,都有着良好的现代交通布局和城市发展格局。

二是远期规划有亮点。光明有国家级科学城和大学城、大空港有国际级的会展中心、海洋新城、大运有深港级合作中心和大学城,标准和质量都挺高。放眼整个深圳其它板块,无出其右。

三是户型产品很实用。这些区域的新房,户型大众、多元、实用,面积大约在70-120平米之间,而且户型多是70平米2房、89平米3房、120平米四房,这些户型相对比较实用,适宜传统居家。

四是房价较合理,目前片区房价在4-6万/平。这个房价可以说是深圳房价的平均水平,正好代表着中产占大多数的置业格局。一个拥有庞大置业群体的板块,无疑代表着这座城市的主要方向。

从以上四点可以得出基本结论,对于广大的置业者来说,在“房住不炒”的大政方针下,光明中心、大空港、大运中心这三个板块,堪称目前深圳性价比最高的区域。

置业者买房自住,鸿帮主强烈推荐首选以上三个区域。当然,土豪除外。

最后,问题来了,什么样的户型最适合居家呢?这个问题有点细,且听下回分解。

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