疫情期间，什么情形租金不适用减免？

疫情对商业租赁行业影响巨大，因此针对租赁行业出台的相关政策都提出租金减免的意见，即使普通民众也大概了解这一情况，但从大家咨询租金减免的问题上看，普遍认为只要是租赁关系，疫情期间就得减免租金，却往往忽略了不能适用减免的情形。

下面我们从中国裁判文书网上最新公布的案例入手，来理解和掌握这一排除原则。该案例为2020年3月24日广州中级人民法院作出的判决，其中承租方在二审上诉援引新冠疫情要求减免租赁场地占用费，但并未获得法院支持。

参 考 案 例

案例：（2020）粤01民终486号

2017年12月1日起，高新公司(出租方)与正富分公司(承租方)就广州市天河区某处物业因涉及续签先后签订三份《租赁合同》，涉及租赁期限自2017年12月1日至2019年5月31日，其中最后一份《租赁合同》约定每月租金24740.1元，同时约定租赁期届满或本合同终止、解除后，未按时返还租赁物业的，承租方应按当期租金的200%交纳场地占用费等。

《租赁合同》到期前，高新公司多次向正富分公司发函，表示因正富分公司不符合园区规划，因此不再续租，并要求其做好按期腾退准备，否则要支付占用费。

合同到期后，正富分公司未腾退，并按24740.1元/月的租金标准支付占用费。

高新公司认为正富分公司未按期交还涉案物业已构成违约，交纳占用费也未经其同意，故诉至法院，要求腾退并按合同约定支付场地占用费。

正富分公司辩称高新公司不同意续租损害了正富分公司的优先续租权，但高新公司否认双方存在优先续租权的约定。

★ 法院观点 ★

一审法院认为：

正富分公司主张的优先续租权没有合同依据。按照合同约定，租赁期限已经届满，在高新公司不同意续租的情况下正富分公司应予腾退，现已构成违约。关于占用费综合考虑《租赁合同》履行情况，根据公平原则，酌情判令正富分公司按32162.13元/月的标准自2019年6月1日起向高新公司支付占用费，直至正富分公司交还涉案物业之日止。

正富分公司不服一审判决，并提起上诉。

二审中，正富分公司提交了广州市天河区人民政府于2020年2月14日发布的《天河区关于应对新冠××疫情支持企业健康发展的十五条政策措施》，要求按照该通知的第十条的规定，免除涉案物业2020年2-3月的占用费，同年4-5月的占用费减半收取。

高新公司认为，天河区政府针对疫情作出的政策措施是按照正常的租赁关系来制订的相关政策，不适用本案，双方租赁关系在2019年5月31日已经终止，是正富分公司自己不搬离物业才造成今天的局面，是其违约行为产生了场地占用费。

二审法院认为：

正富公司、正富分公司要求适用《天河区关于应对新冠××疫情支持企业健康发展的十五条政策措施》的规定减免占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外;当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。如前所述，正富分公司在2019年5月31日未将涉案物业交还给高新公司已构成违约，即使2019年5月31日后发生可减免占用费的事由，依照上述规定，正富公司、正富分公司亦不能免除支付占用费的的责任，故正富公司、正富分公司的该主张不成立，本院不予支持。

正富分公司违约不按期返还涉案物业，即使在一审作出判决后亦拒绝返还涉案物业给高新公司，故一审已充分考虑上述合同约定的占用费标准按租期届满前的租金标准的双倍计算过高的情况，酌情将场地占用费调低为按当期租金的130%符合公平原则，正富公司、正富分公司现在仍要求调低占用费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。故驳回上诉，维持原判。

案 例 解 析

疫情属于不可抗力已成公知事实，但承租方是否因疫情获得减免租金的权利，需要看承租方违约行为的时间点，若承租方未按时支付租金或存在其他违约行为发生在疫情之前，按照《合同法》第一百一十七条第一款的规定，则不能免除责任，即不享有减免租金的权利。

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